Loi Le Meur : la location saisonnière dans tous ses états

Fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés… La loi Le Meur du 19 novembre 2024 dite « anti-Airbnb » a pour ambition d’apporter une réponse à la crise du logement dans de nombreux territoires en encadrant la location des meublés de tourisme. Une évolution qui n’est pas sans conséquence au regard de la fiscalité et du cadre règlementaire.

Le logement est devenu un outil d’optimisation fiscale et de rendement permettant une exonération exagérée de l’impôt. C’est le constat fait conjointement par Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, députés du Finistère et des Pyrénées-Atlantiques. Voilà pourquoi elles sont à l’origine de la loi du 19 novembre 2024 dite « anti-Airbnb ». Une loi qui vise à trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l’année. Et qui pourrait être durcie lors de l’adoption du projet de finances 2025.

Une fiscalité moins favorable

Jusqu’en 2023, l’exercice de la location saisonnière en micro-entreprise permettait de se prévaloir d’un abattement forfaitaire pouvant atteindre 71 % dans la limite de 188 700 € dès lors que le bien loué faisait l’objet d’un classement, soit une imposition fiscale et sociale sur 29 % des recettes encaissées.

Afin de réduire l’avantage fiscal jugé excessif, le texte de la Loi Le Meur prévoit un abaissement du seuil de recettes pour y prétendre, mais également du montant de l’abattement forfaitaire réputé couvrir les charges supportées.

Les grands perdants de ces réformes sont en définitive les loueurs de meublés de tourisme non classés pour lesquels le régime micro-BIC sera aligné sur le régime du micro-foncier, soit un seuil de recettes maximales de 15 000 € insusceptibles de réévaluation et un abattement forfaitaire de 30 %.

Pour le meublé classé, il est prévu, à terme, un alignement sur les règles applicables aux locations meublées de longue durée, soit un seuil de recettes maximales de 77 700 € et un abattement forfaitaire de 50 %.

En raison des dispositions controversées issues de la loi de finances pour 2024, la loi Le Meur prévoit de maintenir pour l’imposition des revenus 2024 les dispositions fiscales antérieures à la loi de finances pour 2024 ce qui revient à distinguer l’imposition des revenus perçus en 2024 de ceux perçus à compter du 1^er janvier 2025.

Des outils de contrôle et de sanctions accrus

Les dispositions issues de la loi Le Meur prévoient, également, un panel de mesures visant à réguler l’offre de logements touristiques et l’adapter aux besoins du marché. Les outils de contrôle et de sanctions existantes s’en trouvent donc accrus.

Parmi les mesures phares, on notera :

• La généralisation de la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie à l’ensemble des meublés de tourisme, quel que soit la Commune concernée, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale :

Cette procédure permet aux Communes de mieux connaitre leur parc locatif et pouvoir demander diverses informations et documents justificatifs au loueur en vue de mieux contrôler chaque situation (Application au plus tard le 20/05/2026).

Le texte prévoit des sanctions accrues en cas de fausses déclarations ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement, les maires pourront également prononcer des amendes administratives de 10 000 à 20 000 € au profit de la Commune.

• Instauration de « Servitude de résidence principale » dans les PLU afin d’interdire dans des zones prédéfinies (Communes ou s’applique la taxe sur les logements vacants) la construction de logements pour un usage autre que celui de la résidence principale.
• Une modification substantielle de la procédure de changement d’usage prévu au Code de la Construction et de l’Habitation :

Elle devient obligatoire pour les Communes situées en zone tendue et possiblement celles situées dans des zones marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande, générant des difficultés d’accès au logement sous réserve d’une délibération volontaire de la Commune concernée. Des quotas d’autorisation pourront être prévus et les procédures d’autorisation étendues aux locaux professionnels ou commerciaux.

• Réduction du nombre maximal de nuitée au sein des résidences principales: La durée maximale de 120 jours pourra être abaissée jusqu’à 90 jours par décision de la Commune.
• Un assujettissement des meublés de tourisme aux règles de performance énergétique: Tous les meublés de tourisme situés en zone tendue devront obtenir un DPE classé au moins F au 01/01/2025 et E au 01/01/2028 pour solliciter l’autorisation de changement d’usage. A compter du 01/01/2034, c’est l’ensemble des logements proposés à la location touristique qui devra présenter un classement compris entre A et D.
• Un contrôle des Copropriétés via l’autorisation ou l’interdiction des locations touristiques: Après un vote à la majorité simple, les règlements de Copropriété pourront désormais interdire la location touristique. Les nouveaux règlements (établis depuis le 20/11/2024) devront quant à eux prévoir la possibilité ou non de louer en saisonnier.  En cas d’autorisation, le syndic devra être informé par les propriétaire et locataires concernés.