La location meublée en matière de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Depuis quelques temps, le sujet de la location meublée enflamme la toile. Faisant suite à de la jurisprudence du conseil d’état, la loi de finances 2024 prévoit quelques aménagements et notamment en matière de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Que faut-il comprendre des modifications apportées ?

La location meublée, c’est quoi ?

La location meublée est un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste du mobilier est fixée par décret et comprend notamment la literie, plaque de cuisson, tables, réfrigérateur…

Cette location peut être réalisée de façon annuelle (résidence principale du locataire) ou saisonnière (activité de tourisme, étoilée ou non). Un logement dédié à l’activité de tourisme peut être accompagné de prestations. Dans ce cas, nous distinguerons la para-hôtellerie de la chambre d’hôte, cette dernière devant se situer impérativement chez l’habitant.

Les prestations sont au nombre de quatre et nous retrouvons « le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

Quel type de location est taxable à la TVA ?

La location meublée est exonérée de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sauf si l’hébergement est accompagné d’au moins trois des quatre prestations citées précédemment. Il s’agit donc de la para-hôtellerie et de la chambre d’hôte. La location meublée sans prestation sera toujours exonérée de TVA sans possibilité d’option.

Remarque : la location meublée à un exploitant qui fournit ces prestations sera aussi soumis à TVA (EHPAD, résidences étudiantes – tourismes).

Cette règle a fait l’objet d’une jurisprudence du conseil d’état le 05 juillet 2023. Il en est ressorti que le texte n’est pas compatible avec les objectifs de la directive du conseil de l’union européenne et le conseil d’état précise qu’« Il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières ».

Cette précision étant source d’une grande insécurité juridique, la plume du législateur était très attendue. Ceci est désormais fait.

Quel aménagement est apporté par la loi de finances 2024 ?

Il est toujours fait référence aux prestations « petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle » et à la condition d’en respecter au moins trois. Mais une nouvelle condition cumulative est introduite « elles sont offertes au client pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ». Le loueur devra permettre des locations pour des durées de moins de 30 nuitées mais pourra permettre aux clients de réserver sur une durée plus longue.

Ainsi, sera soumis à TVA la location d’un immeuble meublé pour une durée maximale de 30 jours par client et dont au moins trois des quatre prestations seront offertes.

Concrètement, le nouveau texte n’est pas bouleversant et devrait avoir un impact relativement minime sur ce qui se pratiquait déjà.

Une interrogation subsiste tout de même : les prestations doivent elles êtres fournies et non seulement proposées comme le prévoit actuellement la doctrine de l’administration fiscale ?